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弘阳地产负债540亿短债告急!爱风水的曾焕沙千亿目标艰难

发布日期:2019-07-18 19:18   来源:未知   阅读:

  原标题:弘阳地产负债540亿,短债告急!爱风水的曾焕沙千亿目标艰难 来源:楼市资本论

  7月12日,国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,明确要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,房企融资渠道进一步收紧。要知道,这离银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展约谈警示,仅过了一周的时间。这对于仍在集中偿债期的房企来说,无异于雪上加霜。

  一边勇猛拿地,一边大举借债,这样的玩法看起来濒临结束。楼市资本论注意到,截止7月14日,全国有超过20家房企,发布接近200亿美元债计划。其中,颇为引人关注的一家就是弘阳地产。

  楼市资本论发现弘阳地产上半年拿地高达36幅,耗资274.37亿元,已超过2018年全年拿地金额。不过,其年报资料显示,短期债务82.34亿元,可动用账面资金仅62.33亿元,已无法覆盖短期借款。这么看来,这家立志要冲千亿规模的房企,处境似乎不妙。

  楼市资本论从其官网了解到,弘阳集团创立于1996年,是一家以实业为本的综合类产业集团,从江苏起家,目前已进军全国30多个城市,主营业务涵盖商业运营、地产开发、物业服务等行业和领域,旗下弘阳地产于2018年7月在香港主板上市,集团董事长为传奇人物曾焕沙。

  弘阳地产当前位列中房研协“2019年房地产开发企业500强”第52名,较前一年上升25名,同时位列“2019中国房地产开发企业成长速度10强”第3位。然而楼市资本论发现弘阳在快速成长的同时,债务压力也水涨船高,盈利水平却显著降低。

  历年年报显示,弘阳地产2015年-2018年总负债分别为:210.95亿元、244.31亿元、328.68亿元、540.72亿元,四年增长了156%。截至2018年末,弘阳地产有息负债从2017年的116亿元涨至219亿元,增长88.8%。

  值得一提的是,其可动用资金无法覆盖其短期借款。弘阳地产需1年内偿还的银行贷款与其他借款为82.34亿元,需于1年内支付的优先票据为25.93亿元,虽然其账上的货币资金为124.56亿元,但可动用的仅为62.33亿元。与此同时,弘阳地产经营活动产生的现金流量净额也连续告负,2017年和2018年分别为-34.98亿元和-26.28亿元。

  负债高压之下,弘阳自然需要频繁高息发债“补血”。楼市资本论梳理发现,弘阳上半年已多次发行美元票据,用于现有债务再融资及一般企业用途。其债券票面利率高者达11.5%,处于行业高位。

  事实上,在2018年11月和12月弘阳还陆续发行了票面利率13.5%,合计3.8亿美元优先票据。对其用途弘阳曾表示所募资金将用于现有债务再融资及一般企业用途。直白一点说,就是借新债还旧债。

  楼市资本论想说外围政策收紧,内部债务承压,弘阳接下来的日子并不好过。的确有如,集团总裁蒋达强在今年初动员讲话中所说的味道:“新的一年,我们要从奋斗到艰苦奋斗。”

  艰难时刻最应该做的就是加强销售尽快回款。哪知屋漏偏逢连夜雨,弘阳地产开发的项目接连出事,也让其从产品品质到品牌服务都遭受质疑。

  据媒体报道,2018年8月1日,弘阳子公司苏州辉耀弘阳置业因违建被苏州市规划局处以1.2万元罚款;次月,弘阳禹洲时光春晓项目因无证开工被监管部门处以3.386万元罚款;10月,弘阳子公司南京锐晟房地产项目再次因无证施工被处以4.9971万元罚款。三月连续三次违建行为,弘阳可谓屡教不改。

  此外,弘阳还深陷维权风波。据了解,2018年8月,弘阳开发的弘阳春上西江引发业主维权。业主反映,弘阳春上西江还未交付就出现墙体空鼓、掉落、渗水,地下车库浸水以及水管开裂等质量问题。此外,弘阳春上西江的交付标准与弘阳出售时宣传的标准也严重不符。

  还记得弘阳董事长曾焕沙公开表示,无论弘阳到哪里,都会以品质打造标杆,让顾客物超所值。现在看来,事实并非如他所愿。据不完全统计,从2014至今,针对弘阳楼盘的维权内容从学区问题到违规销售、擅自建立变电站、质量问题等五花八门,数量很多。

  楼市资本论认为房企普遍存在一种追求规模的风气,但开发商从本质上讲主要还是卖产品和卖服务为主,所以提高产品品质和保证服务水平才是正经事,不然就是本末倒置,得不偿失。

  资料显示,曾焕沙,1967年出生于福建南安,毕业于海南大学。1996年,28岁的曾焕沙一手创办“红太阳商业大世界”,从事建材批发。据知情人士称,“红太阳”的由来源自曾焕沙对毛主席的崇拜。随后,中国商品房时代的来临,曾焕沙毅然从建材转行至房地产行业。从南京布局,一路深耕长三角,逐步向全国市场扩张。

  楼市资本论认为比较好玩的是崇拜毛主席的曾焕沙,同时也信奉风水。业界广为流传的是其与著名风水大师曾祥裕的一段过往,曾祥裕曾应邀到曾焕沙别墅做客,有意为企业调理风水。据网传,曾焕沙以前叫曾水沙,2008年经算命点拨,改名为曾焕沙。巧的是,一年后红太阳集团也更名为弘阳集团。而弘阳地产的上市代码“,也与其创立年份相同。这在上市公司里极为罕见,想必曾焕沙也是费了一番心思。

  值得一提的是,在信奉风水的曾焕沙膝下,还有一位酷爱音乐的“歌星”公子曾俊凯。公开资料显示,曾俊凯生于1994年,大学就读于美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院。在美留学期间,曾俊凯曾担任宾大安可无伴奏合唱团核心主唱,共组织5场演唱会。其朋友透露,彼时曾俊凯梦想是成为一名歌手。

  近期,接受媒体采访时,曾俊凯鲜少提及过往。作为地产富二代,曾俊凯没能逃过子承父业的命运。大学毕业,曾俊凯在北京历练了一番后进入弘阳,出任集团助理总裁。去年10月,曾俊凯去往成都担任区域总经理,似乎正在为接手弘阳蓄势。

  楼市资本论认为不论是曾焕沙的爱风水也好,还是曾公子的歌星梦也好,可以说弘阳地产的核心领导都算是有信仰的人,心里必然也有所敬畏,一定程度上对企业的长远发展是有好处的。

  最后,在楼市资本论看来,房住不炒大背景下,楼市政策反复收紧,房企竞争也越发激烈。开发商唯有合理解决内部矛盾,方能从容应对外界大势。如何在降负债降成本,兼备品质与速度等方面寻得突破口,或许才是弘阳的当务之急。也希望,曾焕沙董事长的“2020战略”目标,即2020年达到千亿规模,如期实现。

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